2023年6月底买房

tltr: 先 top up 再去做投资的房贷，洪水区房子的保险一年贵2k+

前提

很久之前其实就准备买个投资房了，但犹豫利息不停的疯长就暂时先搁置了想法。最近又萌生了这一想法是因为居高不下的利息对于房价的打击并没有想象中那么大，澳洲房市仍然很坚挺。同时之前固定的利率思念1.89利率还有一年半到期（2024年底）有足够的缓冲时间再加上offset部分的存款基本上要满了。于是开启了看房之旅。

确定房型： 毫无疑问独栋house

买在哪里

确定了房型之后首先就是要确定买哪里的房。3月1号去银行稍微咨询了下贷款能力，不关信用卡不用自己公司收入，大概100万应该可以。首先考虑的是最熟悉的悉尼，但是100万在悉尼基本上买不到house了。然后关注了下墨尔本，毕竟也在那边生活过几年，毕竟了解那些区的好坏。同时我自己比较喜欢黄金海岸，而布里斯班在2032年要举办奥运会，再加上疫情期间很多忻州市维洲的人都选择了移居昆州。看了一些人口数据分析以及自己的喜好最终决定选择在昆州买房。

选区

等到这些都确定下来之后已经五月份了，这个时候一边在网上看房，一边做pre approve，又经过了几次加息，也同时计划将购买计划降低到60-80万，就做了80万的预评估。在经过咨询朋友和网上的一些信息才发现，布里斯班 council 管辖的suburb 是真的多，这个和悉尼墨尔本差别很大。Brisbane council 之外的几个区 比如Logan就会便宜很多，但听说治安不好。而布里斯班 council 管辖范围内 80万以内能买到的区真的不多。最担心的问题是洪水。这个问题后面再细说。毕竟最后买了一个被划分到洪水区的房。选区的几个关键因素：1. 买得起的，也就是说80万以内的独立house 最好是4房 400平米的地，房龄也别超过30年。2. 因为我自己目前居住的区挨着两个华人区，这两个区的外卖都可以点到，并且周围安静，离火车站近，总体俩说非常满意。所以按照这个思路进来在华人区附近，但不要华人区，已经华人区房价很高。3. 尽量是在南边靠近黄金海岸的一边，这样即便是开车去黄金海岸也很方便，希望两个城市之间有更多的互动和规划。 按照这几个要求看下来发现 Calamvale Runcorn Kuraby Parkinson Algester 等都很不错。按照最近售出的房子也有很多买的起的很不错的房子。所以就先关注了这几个区。app设置有新的房会推送过来。陆续看了几个，发现大部分都是 auction，我并不是很敢买 auction的房，因为一不小心就有可能上头，但凡有个人上头了跟你抢，都完蛋。但没办法，这几个区几乎都是 auction。没办法硬着头皮注册了几个，并且在前一天晚上定好底线，第二天睁眼无论发生什么事都不改。根据前几个月售出的价格我推测应该是有希望的。结果前几次下来发现完全没戏，2022年底70-80万的房，现在都90+，有些也是今年3月份卖出的类似的，但没想到参加拍卖的人非常多，价格全部都超出预算甚至超出预期很多。后来调高预期，参加了几个我明知道拍不到，但是还是注册了去参加。比如我自己的底线84万，我估计最后能拍到92-93，但实际上能到96左右。加息还是不够啊。

所以无奈只能换别的区，再围绕这几个区看周围的一些区，healthwood, forest lake, pallara 等实在不行也可以考虑前面那几个区的 townhouse。healthwood 这个区看起来比较小，房子也很新，据说是集运工厂聚集地，很多大卡车，生活主要依赖forest lake。forest lake 名字就听着不错，有森林有湖，还有个 forest lake shopping center，但房子整体来说比较旧，据说树太多容易有白蚁问题。pallara 是个新区，都是新房子，还有很多正在卖的 house land package 。很关键的一点是pallara 属于洪水可能波及的区，虽然不是小溪或者河的洪水，只是overland flow 。其实投资房比较忌讳这些点，新房子，而且新房源很多，还有洪水风险。但还是很喜欢这个区的，毕竟作为新区，没有电线杆，所有电线都走地下，都是新房，房价就不会低到哪里，最终能住这里的基本都是中产了，所以这个区不会差到哪里，相反forest lake 有些房子很便宜，尤其是挨着 inala的地方。inala 房价很低，据说治安不太好。最后就确定在 forest lake 和 pallara 挑选合适房子。

突发小插曲

某一个周二突然接到电话老婆工作没了，我们必须决定马上下手或者是等找到新的工作，那有可能是几个月之后了。负担其实不是问题，毕竟还有公司收入能抗一下。我们本来不打算看房直接给offer然后签合同就行了，结果给了不少offer 都没成，有的甚至中介都完全不鸟我，不知道是不是给太低了。既然没了工作而我由于年假太多每周五休息，那就索性决定实地考察一下，开车前往。收藏了一些看起来还不错的房子，周五出发，周六上午inspection周日回。

实地考察

周六早晨9点开始到下午一点半左右，一直在赶场，很多时候都没时间跟中介聊，看五分钟直接下一个。看房的人是真的多。亲自看房和在网上直接给offer 果然不太一样。亲自看完房之后中介会打电话过来询问，聊一下有没有兴趣给offer，也可能网上直接给offer的时候我表达的不够真诚？

敲定

看了一天之后发现其实有些房子跟照片中的简直天差地别，不知道他们什么时候拍的还是 ps 的我没看出来，反正现场看烂到爆。当天晚上在 forest lake 和 pallara 的两个不错的房子之间犹豫不决。forest lake 的那套中规中矩，pallara 的很新，两套都有租客，其实这一整天看下来带租客的还挺多的，看来在这边投资房产的人不少，不知道是不是涨息涨的hold 不住了。搜索了下pallara相关的新闻，有搜到21年7月有向council提交建shopping center的计划，但是遭到了 forest lake shopping center owner 的反对。别的新闻就没搜到太多了。感觉以澳洲的尿性，这个项目应该是凉了。结果去到 Brisbane council 官网找到这个项目，看了下 status: approved! 日期是23年4月5号，隔了快2年居然批准了！而且不知道为什么居然没搜到新闻报道，不会是批准了开发商也不做了吧。感觉应该不会，既然这块地已经改成商业用途了那应该是迟早的事了。到这里果断选择了 pallara 的这套房。

讨价还价

这套房其实来之前就给了offer，只不过给的offer 跟他的 asking price 一样。而且这边所有的中介都不会透露目前拿到的offer最高是多少，说这是昆州政府的规定，只能告诉我要不要再加。这就很奇怪了，理论上我一点一点加不就知道对方出的价格了嘛。悉尼买房的时候中介都跟我说对方比我多一千，问我加不加了，很透明很合理啊。不懂。这个房的中介也很hardworking，周日还要联系我，发我合同什么的，不过她确实抢占了先机。等到周一上班的时候中介们都开始一个一个打电话询问了，而此时我已经把合同给了 solicitor 去看了。

又一个小插曲

这是我现在还想不明白的地方，有个中介打电话过来问有没有兴趣给offer，是我们看了唯一的一个 townhouse，也确实不错，租金回报率能有5+%。我们说没兴趣之后居然说那如果便宜的呢？本来要价50万，我问那便宜多少呢？中介胡扯半天说什么房东着急卖啊balabala 然后说45万你们出嘛？我说ok，然后发给我们offer form。我以为能捡漏了，分析了半天这个房子多好，因为预期这个房子应该不会低于50万，48都算捡漏了，上周这个小区刚卖掉一个一摸一样的，51万。我们甚至给了45万5 的offer以表诚意。结果这中介后面打电话过来跟我说自己手里现在是6个offer 加我7个，无奈之前分析一波觉得确实能拿到这个房也不错，就也给了50万，50以上就能愿去买house了，哪怕有人比我们高，也无所谓。结果最后确实没拿到这套房。我想不明白的地方在于，中介为什么要让我出45万的offer 她拿到45万offer有啥意义呢，难道是要去跟别的人说现在手里6-7个offer 然后这样就可以让本来不想买的最后甚至高价拿走？浪费了我半天时间还差点把pallara 的也丢掉。因为pallara 那边说拿到2个offer 而我的价格会比对方低一些。并且她要求我先签了合同，然后拿合同当offer去给房东。townhouse进来插一脚导致很纠结，因为一个中介在催我签合同，而我在催townhouse的中介要seller的答复。最后选择保底拿下pallara ，毕竟要先签合同，最后pallara 的房东如果同意直接签字合同就生效了，所以这时候即便townhouse 说可以我们也买不起了。最后的最后就是 pallara加价超过对方，拿到了。

贷款

在签合同之前问了银行，并且交代了老婆工作没了的事情，给到的答复是，payslip 6周之内不需要再次提交。也就是说，我必须在这周之内搞定。周三早晨房东发来合同，然后马上转发给银行，然后跑去银行办理。这次不是小插曲，是大插曲了。因为原本打算 top up 的钱拿来做首付，但我只有2-3个工作日的时间，同时做新房的贷款和top up说来不及。我都懵了，之前确实问过我要不要先top up 出来钱放那里，因为没有经验以为一起做就好了，就说先不用了，新房的贷款也没有去别的银行做预评估。银行的人看我账户里的钱也足够，可能也就没想那么多。但我最近要给生意伙伴一大笔钱，这样我自己的钱肯定不够首付的。如果top up 不出来，只能选择跟生意伙伴借一下，晚点再给他，这样一来要借钱不说，还搞的自己压力很大，毕竟相当于没了存款。总之经过一系列口干舌燥的商讨，银行人员决定给我同时做，并且应该是来得及。银行那比上世纪还卡的幻灯片电脑操作半天之后新房贷款做好了。之后又做半天top up之后说问题不大了，可以回去在我net banking里签字。可我压根没收到啊，结果他仔细看是没搞定。问题出在系统要求我现在的房子要做valuation，但系统里有valuation还需要 order一个新的valuation 这就很不合理啊。银行的人也蒙了，说先交个他，应该能搞定。结果呢，事情总是那么不顺利，插曲总是那么多，又说系统还是不行。我说那既然要valuation 说明系统觉得现在的value 太高了，降低一点也行啊。但银行工作人员觉得不是这个问题，总之在五点之后跟我说可以了，第二天早晨来签字。

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